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Remates inmobiliarios: ¿Qué debe hacer para no llegar a este punto?

Imagen de casa con mazo de jurado..

Comunicación entre acreedor y deudor es básica para evitar el cobro judicial

 

  • Lo indispensable es siempre comunicarse con la entidad para no llegar a un proceso de este tipo. 
  • Expertos recomiendan leer siempre los contratos y la escritura de la propiedad, así como actualizar los datos personales en caso de alguna notificación.
  • "La visión del INVU nunca ha sido quedarse con la casa de nadie, es doloroso llegar a ese punto", explicó Wilman Carpio, de la Unidad de Finanzas del INVU.

 

San José, 13 de agosto 2021

Los remates inmobiliarios se refieren a bienes raíces que se ofrecen en venta o subasta a precios muy atractivos. Por lo general, resultan de la falta del cumplimiento de obligaciones por parte de deudores de créditos hipotecarios, quienes no han podido finiquitar el préstamo.


En pocas palabras un remate inmobiliario es un proceso judicial en el que un juez ordena la venta en remate de un inmueble ante una demanda en contra de un acreedor que no ha cumplido con sus obligaciones y por ello, su inmueble se pone a la venta al mejor postor.


Por lo regular estos remates son de inmuebles que fueron adquiridos producto de un crédito hipotecario cuyo propietario por alguna razón, dejó de pagar la hipoteca o se niega a hacerlo. 
Si esto ocurre entonces el acreedor tiene la opción de demandar vía judicial, la recuperación de los adeudos del préstamo mediante el procedimiento de remate inmobiliario ya que el inmueble en cuestión quedo como garantía del cumplimiento del préstamo.
El remate lo ordena un juez de lo civil y una vez que se ha dictado sentencia ejecutoria para rematarlo.
En el proceso de remate no interviene ningún banco, quien vende el inmueble es un juez que por instrucciones del banco y en virtud de un juicio en contra del deudor, solicita al juzgado que el inmueble sea puesto a remate público.
Lo más recomendable es que el deudor trate de llegar a un acuerdo extra judicial con el banco, reestructurar su hipoteca o  venderlo y con el producto de la venta cubrir lo que debe y quedarse con la diferencia, de esa manera se evita mayores problemas y gastos. Si el inmueble se subasta, del precio ofrecido en venta se liquida el adeudo al banco primero y si hubiera un remanente se le entrega al propietario.

En esta edición de Proyección INVU, el experto del área de Finanzas Wilman Carpio y la abogada Laura Ramírez abordaron el tema con la explicación del proceso y  recomendaciones al respecto.

La abogada Ramírez explicó los pasos de un remate e indicó que el proceso muchas veces tarda alrededor de 15 minutos y muchas veces se puede llegar a un primer, segundo y tercer remate. Además abordó los posibles casos que se pueden presentar con las personas que asisten a este tipo de actividades. " Si a mi me interesa una propiedad en remate, se debe depositar un 50% de la base acordada en el edicto para poder participar".

Adicionalmente indicó que la deuda de un remate está compuesta por el capital, los intereses que se han generado, los costes del proceso ( edicto, honorarios de abogado, notario), los seguros de la institución y pólizas. 

Por su parte ,Wilman Carpio ,de la Unidad de Finanzas del INVU explicó que  una vez la propiedad es rematada a favor del INVU entonces la unidad de administración  de bienes inmuebles  procede a la venta del mismo  pues la obligación de la institución es recuperar su equilibrio financiero a través de figuras legales y administrativas que como toda institución financiera se deben cumplir.  

No obstante él insistió que este es el último paso por recurrir  ya que un remate es la parte más dolorosa porque hay una pérdida de una vivienda para una familia. " Lo ideal es que  el deudor siempre pueda atender sus obligaciones  y si se presenta algún inconveniente con el pago, el deudor pueda acercarse a la institución y explicar su caso.  Hacemos un llamado a que se acerquen y  sepan que en el INVU hay maneras de llegar a un arreglo". 
 
Ambos expertos fueron vehementes en que las personas puedan actualizar sus datos: domicilio en caso de que lo hayan cambiado, teléfonos, correos. " No se va a llegar a un proceso de remate  con una persona que ha mostrado  interés por solicitar ayuda y llegar a acuerdos de pago. La idea es acercarse, hablar, consultar y negociar", indicó Carpio.

 

Si desea repasar nuevamente la entrevista  puede visualizarla aquí.

 

 

Los expertos aseguraron que un remate es un proceso doloroso pues implica una pérdida:

La abogada Laura Ramírez explicó que las deudas prescriben hasta por 10 años, "así que si han pasado 4 años y no me han llamado y estoy estoy atrasado debo pensar que puede ser que el trámite continue el curso hacia un remate. Hay una responsabilidad como deudor.", aclaró.

En estos procesos existen personas interesadas en comprar propiedades bajo la figura del remate. Para quienes desean adquirir una propiedad en remate hay tres consideraciones: 

A favor:

El principal elemento que lo hace atractivo es el precio en el que la persona adquiere  el inmueble, pues lo ofrecen con descuentos que van desde el 30 hasta más del 50 por ciento de su valor de mercado.

En contra:

 Aparte del monto que pague en el precio de remate, debe considerar otros costos como un asesoramiento durante el proceso de la adjudicación y tramite de escrituras , mismas que son certificadas por un notario y que genera honorarios.

Otras consideraciones :

Al adjudicarse los derechos del inmueble, también adquiere todas las deudas que éste posea, desde adeudos con servicios como agua, luz, o el predial. Como un requisito para que pueda poseerlo a su nombre debe solventar las deudas previas.


Es importante considerar que en muchos casos estos remates se encuentran en proceso de litigio y no se pueden adquirir por medio de un crédito hipotecario, factor muy importante a considerar si se planea tomar esta vía de compra ya que se debe contar con el dinero para cubrir el costo total de la propiedad. También hay que prever otros gastos como los notariales que puedan derivar de algún tipo de asesoramiento de abogados y las mejoras que se requieran hacer en el inmueble. En caso de que este se encuentre en litigio, es posible que el futuro comprador no tenga acceso previo a la vivienda para verificar sus condiciones.